Важливість: 
3

Спецтема:

Чому у Міжмор’ї не буде іпотеки

Одне з найбільших нещасть, яке може впасти на голову простого працівника, — то взяти довгострокову позику у банку, щоб купити собі житло. Типова ситуація, коли люди вірять, що отримавши зненацька більше (краще) житло (машину), це зробить їх щасливішими, але годі сподіватися на такий розвиток подій. Найімовірніше, зла доля стане ще злішою, а грошей, яких і так було обмаль, не стане зовсім.

m.jpg

Садиба
Садиба

Уявімо, що на рік будують 100 будинків, нема іпотеки і є 1 тис. осіб, що бажають придбати житло, маючи кожен різні доходи від, скажімо, 3 гривень до 100 гривень. Хто купить ці будинки і якою буде їхня ціна? Їх придбають 100 найбагатших осіб з отої тисячі. Зрозуміло?

Припустімо, що середній дохід кожної з-отих 100 осіб навершку буде 90 гривень. Таким чином, середня ціна будинку складе 90 гривень.

Напрочуд важливо зрозуміти, що коли в умовах ринку діапазон доходів широкий, то виріб, якщо його кількість менша за кількість осіб, що потенційно бажають його придбати (а вона завжди менша!), потрапить до рук найбагатших з кола тих, хто його бажає. До того ж кількість щасливців буде визначено пропозицією, тобто числом будинків. Це очевидно та відповідає елементарній ринковій логіці.

Погляньмо тепер, що станеться, коли є іпотека і люди можуть брати позики, щоб купувати будинки (хоча це універсальний механізм, що стосується не лише будинків, а й будь-яких великих покупок, наприклад, машин!).

Уявімо, що для того, щоб взяти іпотеку, потрібно зробити перший внесок завбільшки 20 відсотків. Поміркуймо, яка буде ціна будинку у такому випадку?

Припустімо, що, як і в першому випадку, будинків рівно 100, а людей, як і було — 1 тис. з різними за грубістю гаманцями.

Ось чого люди не розуміють, так це те, що будинки будуть придбані тією ж самою найбагатшою сотнею! Вони на ринку передавлять решту. Саме це людям чомусь і важко зрозуміти: люди дивляться на ціну, забуваючи, що ціну визначає баланс платіжного попиту та пропозиції. Але якщо ви це зрозуміли, то виведете, що найбагатша сотня витратить рівно стільки ж коштів, скільки кожен з її членів має на це, тобто у середньому рівно ті ж самі 90 гривень!

Але, що вони за ці 90 гривень тепер куплять? Ось питання! Будинок? Ажніяк! Вони придбають не будинок, а перший внесок за будинок! Тобто тепер 90 гривень — то буде ціна першого внеску, а це лише 20 % ціни будинку!

Інакше сказавши, номінальна ціна будинку стане тепер не 90 гривень, а 450 гривень!

Але й це ще не все. Номінальна ціна — це та ціна, з якої вираховується банківський платіж. Оскільки ви 20 % цієї ціни виплатили (тепер ці 20 % коштують, як будинок без іпотеки — 90 гривень), ви берете в банка позику на 450—90=360 гривень та виплачуєте 15 % річних, скажімо протягом 15 років. Це означає, що за 15 років ви сплатите 360 гривень плюс відсотки, які складуть 360×0,15×15=810 гривень. Разом ви сплачуєте: 90 гривень (перший внесок) + 360 гривень (тіло позики) + 810 гривень (відсотки) = 1260 гривень. Це і є справжня ціна вашого будинку, того, за який без іпотеки ви заплатили б лише 90 гривень.

Так от, увесь надлишок, тобто 1260—90=1170 гривень у вас вкрадено іпотечним банком!

Чому саме вкрадено? Та тому, що будівництво як коштувало 80 гривень (за умови продажу за 90), так і коштує.

Щоправда в реальності обмеження часом інше: банк не надасть вам позики на суму, що перевищує п’ять-шість ваших річних витрат взагалі, тобто відбере годящу для нього сотню щасливців самотужки, мінімізуючи ризики.

P.S. Маржа на житло у приватних забудовників під Києвом зараз у середньому становить 100 відсотків, тобто збудувавши за власні кошти два однакових будинки, один з них можна продати, щоб повернути повністю кошти.   

Джерело

Наші інтереси: 

Даваймо правильні орієнтири у плануванні сімейного добробуту!

Гравець: 
Станко Драгоман
207

Новини від RedTram - для збільшення прихильників НО

Loading...
 
Форум Підтримати сайт Довідка